定年を前に老後を心配して資産運用を考える日々
長生きしたら資金が足りなそうなので、投資の勉強をして退職金の資産運用で食いつなごうと考えるオヤジの日々をつづります。FP(ファイナンシャルプランナー)を名乗る息子が一応指導員です。
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年末あたりの住宅ローン選びは難しいようだ
 老後を守るテクニック        ~FPが現場で実際に発した一言~
                    1億円達成を急ぐ人へのコラムも
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        新装 家計を助けるやさしい投資術 第46号

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 ●今回の分野:住宅ローン
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 ●今年の金利動向はビミョー
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 ●やりとり:

 「手ごろなマンションが見つかったので買おうと思っています」

 「なるほど」

 「時期的にはどうなのでしょうか」

 「住宅は結局欲しいと思ったときが買い時なんですよ」

 「いえ、住宅ローンのほうです」

 「あー今はまだ悪くないと思いますよ」

 「いやそれがですね・・・入居は来年2月なんですよ」

 「うーん」

 「金利あがっちゃいそうですよね」

 「それもありますし、ローンのタイプが難しいですね」

 「全期間固定がベストではないのですか?」

 「正直ビミョーです」






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 ●テクニックではなくて、イメージ
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▼住宅購入計画の妥当性をご家族のキャッシュフローを作ることから始めてアドバイスするのは、FP仕事の柱のひとつです。

▼難しいのは購入価格が変化することです。一戸建てはもちろんですが、最近はマンションも完成のずいぶん前から販売を始めるので、ご相談を受けて実際に購入する=ローン組成するまでにかなり時間あります。

住宅ローンは”不動産担保融資”です。おうちやマンションが引き渡され自分の名義で登記されるまで、お金を貸してもらえません。また、以前ご紹介しました通り住宅金融公庫以外の民間ローンは、融資日時の金利水準で融資されるので、その日になるまでローン金利は決まりません。

▼さて、問題はその(住宅ローン)金利動向です。長期固定金利の基準となる10年国債利回りは今年1月に底を打って以来、順調に上昇。一時2%にタッチしました。短期金利はゼロのままですよ。

▼短期金利は金融当局の政策で決められますが、長期は市場が決めます。基本的には短期金利が上がれば長期金利も上がりやすくなります。ただ、現在の米国のように短期金利と長期金利がほとんど同じになることもあります。

▼何を言いたいかというと、現在の長期金利は少し高くなりすぎで、今後ゼロ政策解除される短期金利の上昇ほど、長期金利は上がらない可能性があると考えられるのです。

▼イメージですが10年債利回りで3%超、長期固定ローン金利で4.5%を超えた時期に、全期間固定住宅ローンで即決するのは止めたほうが良いと思います。で、そのタイミングが来年の早い時期になると予想しています。

▼ここ2年ほどFP業界では「住宅ローン金利と言えば長期(全期間)固定がオススメ」と言い続けてきました。銀行がやっと主力商品を全期間固定型ローンに切り替えたのは、つい最近のことです。

得てしてこういう時はオススメ商品が買い手に不利になるものです・・・。

▼なぜそう筆者が考えるのか説明するスペースはありませんが、とりあえず今マイホーム購入をお考えの方は、住宅ローンの選択肢に5年程度の短期固定型も入れておきましょう。

▼まぁ住宅購入というのは「欲しいときが買い時」になりやすいので、よほどキャッシュフローが苦しくない限りFPが「住宅購入は止めたほうが良い」なんてアドバイスはしません。

▼結局出たトコ勝負で最もよさそうな返済方法を慎重に選ぶしかないのですが、金利のタイプはギリギリまで決める必要がありませんので、研究を怠らず良い買い物にしなければなりません。


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  ▼金利に関連する用語”イールドカーブ”
   http://yasuyuki.blog35.fc2.com/blog-entry-186.html
   投資になじみの薄い方には少々難しいのですが、重要です


  ▼住宅ローンの選び方でお悩みの方
   http://www.lifemoney-clinic.net/contents.html

   遠方からのご依頼も承りますので、一度カタチにしてみましょう
   何をどうするのがベストなのか知りたい方はご相談下さい
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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もうすぐ定年で老後はのんびりしようかと思っていたら、甘いと脅されてます。仕事を手伝いながら勉強しています。つましく暮らせば大丈夫と思うのですが、なにしろ長生きの家系なもので少しだけ心配です。趣味はゴルフ。



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